Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată.
INSPECŢIA PROPRIETĂŢII
Inspecţia unei proprietati permite identificarea stărilor fizice si de amplasament, trăsăturilor sociale si economice ale perioadei în care se exercită procesul de evaluare şi influenţelor asupra valorii proprietăţii.
I. Definirea problemei de evaluare:
- Identificarea clientului;
- Destinaţia evaluării;
- Scopul evaluării;
- Data evaluării;
- Identificarea caracteristicilor proprietăţii: localizarea şi drepturile de proprietate asupra bunurilor.
II. Culegerea informaţiilor şi descrierea proprietăţilor:
- informaţii despre aria de piaţă (caracteristici generale ale regiunii, oraşului şi vecinătăţii);
- informaţii despre proprietate (identificarea şi analiza amplasamentului şi construcţiilor, aprecierea stării tehnice);
- informaţii despre proprietăţi comparabile (vânzări, oferte, grad de neocupare, cost si depreciere, venit şi cheltuieli, etc.);
- solicitarea de documente de la proprietar/client;
- fotografierea proprietăţii
CENTRALIZAREA ŞI ANALIZA INFORMAŢIILOR
În procesul inspecţiei, evaluatorul culege date privind piaţa locală, tendinţa pieţii, proprietatea supusă evaluării şi a proprietăţilor comparabile, informaţii pe care le include în analiza de piaţă şi analiza celei mai bune utilizări.
I. Analiza informaţiilor
- Studii ale cererii (identificarea potenţialilor utilizatori ai proprietăţii respective);
- Studii ale ofertei (oferta se referă la producţia şi la disponibilitatea produsului pe piaţă);
- Studii de marketing (se studiază modul în care o anumită proprietate va fi absorbită, vandută sau închiriată în condiţiile de piaţă curente sau anticipate).
II. Cea mai bună utilizare
- Terenul ca fiind liber (analiza celei mai bune utilizări a terenului neamenajat îi permite evaluatorului să identifice proprietăţi comparabile cu cea analizată);
- Terenul ca fiind construit(analiza celei mai bune utilizări a terenului construit se realizează pentru a se decide dacă se menţin construcţiile de pe teren sau se modifică prin renovare, modernizare, transformare ori se demolează).
III. Aplicarea abordărilor în evaluare: exprimarea unei opinii asupra valorii proprietăţii implică utilizarea unor proceduri specifice care se incadrează în trei abordări distincte de analiză a datelor (prin piaţă, prin venit, prin cost).
IV. Reconcilierea valorilor şi opinia finală asupra valorii: reconcilierea valorilor depinde de natura problemei de evaluare, de abordările folosite şi de credibilitatea pe care o prezintă valorile obţinute reflectată în opinia finală evaluatorului.
ELABORAREA RAPORTULUI DE EVALUARE
Misiunea de evaluare nu se poate considera îndeplinită până când concluzia nu este transpusă într-un raport de evaluare şi prezentată clientului. Valoarea astfel comunicată este o opinie a evaluatorului şi reflectă experienţa şi raţionamentul profesional pe care acesta le-a aplicat pentru analizarea datelor adunate.
Raportul de evaluare este un document care înregistrează instrucţiunile pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) şi scopul evaluării ca şi rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Deasemenea, un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în cursul evaluării şi să prezinte informaţiile semnificative care au fost folosite în analiză. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, conţinutul şi dimensiunea unui raport variază în funcţie de destinatar, de cerinţele legale, de tipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea misiunii de evaluare.